1.
a.
Langkah-langkah untuk menentukan data fisik bidang tanah yang akan didaftar,
antara lain:
-
Didatangi bidang tanah yang bersangkutan
dan dipastikan letaknya (desa, kecamatan, kota/kabupaten, propinsi);
-
Dipastikan batas-batasnya dengan cara
deliminitasi kontradiktur yang diikuti dengan penanaman tanda batas ditiap
sudutnya;
-
Diukur untuk memastikan luasnya; dan
-
Dibuat petanya.
Langkah-langkah ini disebut
bersifat internasional karena di negara manapun rangkaian untuk mendapatkan
kepastian data fisik caranya sama sebagaimana diuraikan diatas.
b.
Berikut ini ialah persamaan dari sistem pendaftaran Akta dan sistem pendaftaran
Hak:
-
Akta merupakan sumber data yuridis
-
Kegiatan pengumpulan data yuridisnya
dilakukan dengan mengambil data dari akta tersebut
Sementara itu, berikut ialah
perbedaan dari sistem pendaftaran Akta dan sistem pendaftaran Hak:
|
Sistem
Pendaftaran Akta
|
Sistem
Pendaftaran Hak
|
|
-
Kegiatan pengolahan data yuridis
hanya terbatas pada pemberian nomor dan tanggal pendaftarannya pada akta
tersebut di Kantor Pendaftaran Tanah dan akta tersebut menjadi surat tanda
buktinya.
-
Kegiatan penyimpanan dan penyajian
data yuridisnya di Kantor Pendaftaran Tanah dan kepada pemegang hak diberikan
salinan akta yang sudah didaftar.
-
Jika terjadi perubahan data
yuridis, karena pemindahan hak, maka akta tersebut sebagai sumber datanya
didaftar dengan dibubuhi nomor dan tanggal pendaftarannya
-
Karena adanya sekian banyak akta
yang terkumpul pada pemegang hak yang terakhir, oleh SIR. Robert Torrens
diciptakan sistem pendaftaran hak yang disebut sistem Torrens yang memerlukan
Title Search (diteliti data aspek hukum pemilikannya).
|
-
Data yuridis tersebut diolah
menjadi suatu dokumen yang disebut dengan Buku Tanah.
-
Buku Tanah disimpan dan disajikan
di Kantor Pendaftaran Tanah, sedang kepada pemegang hak diberikan salinannya
-
Perubahan yang terjadi karena
pemindahan hak (jual-beli), dibuktikan dengan akta pemindahan hak sebagai
sumber datanya dengan mengambil perubahan data yuridisnya, yaitu:
·
Akta Pemindahan Hak disimpan di
Kantor Pendaftaran Tanah
·
Akta perubahan tersebut diolah
dengan mencatat pada Buku Tanah di KPT
·
Salinannya disimpan pemegang
haknya
·
Sehingga semua perubahan yang
terjadi kemudian dicatat didalam buku tanah.
|
.
c.
Perbedaan mendasar dari sistem publikasi negatif dan sistem publikasi positif
terletak pada kepentingan yang dilindungi. Didalam sistem publikasi negatif,
kepentingan pemegang hak yang sebenarnya lebih didahulukan dan dilindungi.
Meski pihak lain sudah terdaftar sebagai pemegang hak, pihak yang berhak
sebenarnya masih tetap diberi kesempatan untuk mengajukan gugatan pembatalan.
Sementara itu sistem publikasi positif mengutamakan kepentingan orang yang
namanya sudah terdaftar, maka dengan didaftar sebagai pemegang hak yang bidang
tanahnya diperoleh dengan itikad baik dan dengan pembayaran (“the purchaser in good faith and for
value”), maka dia menjadi pemegang haknya (“title by registration”), dengan memiliki hak yang tidak dapat
diganggu gugat (“indefeasible title”).
Perbedaan lainnya ialah terletak
pada penjaminan negara terhadap kebenaran data. Didalam sistem publikasi
negatif, negara tidak menjamin kebenaran data yang didaftarkan. Sementara
didalam sistem publikasi positif, negara
menjamin kebenaran data yang disajikan dalam buku tanah yang disebut dengan
register. Dikarenakan perbedaan ini, maka didalam sistem publikasi negatif
orang tidak dapat secara mutlak percaya akan kebenaran data yang disajikan.
Sementara didalam sistem publikasi positif orang boleh secara mutlak percaya
akan kebenaran data yang disajikan dalam register.
Perbedaan lainnya ialah terkait
dengan penjaminan negara diatas, didalam sistem publikasi negative, untuk
mengatasi kelemahan tersebut maka Hukum Barat menyediakan lembaga “acquistieve verjaring”, dan Hukum Adat
menyediakan lembaga “rechtsverwerking”. Sementara didalam sistem publikasi
positif cukup untuk melihat data yang dimuat didalam register untuk memperoleh
kepastian data yang diperlukan.
d.
Didalam sistem Torrens berlaku Sistem Publikasi Positif.
Sementara sistem pendaftarannya ialah Sistem Pendaftaran Hak.
e.
Indonesia menganut sistem publikasi negative, karena sumber data fisik dan data
yuridis sebagian terbesar di bidang-bidang tanah yang akan didaftar untuk
pertama kali tidak pasti kebenarannya, karena umumnya tidak ada dokumen yang
merupakan buktinya. Namun biarpun negatif, bukan negatif yang murni, melainkan
sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif dengan alasan sebagai
berikut:
·
Pendaftaran menghasilkan alat pembuktian
yang “kuat”
·
Pejabat pendaftaran tanah bersifat aktif
·
Sistem pendaftaran tanah yang dianut
ialah sistem pendaftaran hak
Sementara sistem pendaftaran tanah
yang dianut oleh Indonesia sebagaimana yang telah disebutkan diatas ialah
Sistem Pendaftaran Hak. Hal ini ditunjukan dengan bentuk pengumpulan dan
penyajian data yuridis di Indonesia ialah buku tanah yang disimpan di Kantor
Pertanahan dan penerbitan surat tanda bukti haknya berupa Sertipikat (yang
terdiri dari Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur) yang diberikan kepada pemegang
hak-nya.
f.
Tanah HGU dan HPL tidak didaftar menurut desa letak tanahnya karena tanah HGU
dan HPL bisa terletak di beberapa desa atau kelurahan sehingga tanah HGU dan
HPL didaftar menurut daerah kerja kantor pertanahan.
g.
g1.
Data yuridis yang digunakan untuk mendaftar HM-SRS pertama kali ialah Akta Pemisahan.
g2.
Data yuridis yang digunakan untuk
mendaftar Hak Tanggungan pertama kali ialah:
-
APHT dan warkah-warkah
-
Asli sertipikat objek HT
g3.
Data yuridis yang digunakan untuk mendaftar Tanah Wakaf pertama kali ialah Akta
Ikrar Wakaf.
Didalam PP No. 24/1997 mengenai
pengaturan tentang pendaftaran hak baru terdapat pada pasal 23.
2.
a.
Yang berwenang untuk memberikan Hak Guna Bangunan diatas Tanah Negara seluas
17.750 M² kepada PT. Liga Mas ialah Kepala Kantor Pertanahan Kota Sukabumi. Hal
ini mengacu pada pasal 22 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996 yang menyebutkan bahwa
Hak Guna Bangunan atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak
oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk, dan pasal 4 huruf b Peraturan KA-BPN
No.2 Tahun 2013, yang menyebutkan bahwa Kepala Kantor Pertanahan memberi
keputusan mengenai pemberian Hak Guna
Bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 20.000 M²
(dua puluh ribu meter persegi).
b.
Yang
berwenang untuk memberikan Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik ialah
pemegang Hak Milik. Hal ini mengacu pada pasal 24 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996
yang mengatur bahwa Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan
pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah.
c.
Untuk pemberian Hak Guna Bangunan diatas tanah negara, dibuktikan dengan Surat
Keputusan Pemberian Hak (SKPH) yang diterbitkan oleh pejabat yang berwenang.
Sementara pemberian Hak Guna Bangunan diatas tanah hak milik, dibuktikan dengan
Akta Pemberian Hak Baru (APHB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT).
d.
HGB diatas tanah negara dianggap lahir (terjadi) secara yuridis pada saat
dibuatkan Buku tanah hak yang bersangkutan (pendaftaran pertama kali), yaitu
dicatat jenis haknya, dan nama pemegang haknya. Secara pasti ditetapkan tanggal
lahirnya hak yang bersangkutan yaitu 7 (tujuh) hari kerja (tidak termasuk hari
Minggu, Sabtu, dan Hari Libur) lainnya terhitung sejak surat-surat untuk
keperluan pendaftaran hak yang bersangkutan dinyatakan lengkap.
Sedangkan HGB diatas tanah Hak
Milik dianggap lahir pada saat dibuat Akta Pemberian Hak Baru, dan memenuhi
syarat Tunai menurut Hukum Adat.
e.
Yang berwenang untuk memberikan Hak Pakai seluas 5000 M² diatas tanah Hak
Pengelolaan pada Gelora Bung Karno ialah Kepala Kantor Pertanahan. Hal ini
mengacu pada pasal 5 huruf d Peraturan KA-BPN No.2 Tahun 2013 yang menyebutkan
bahwa Kepala Kantor Pertanahan memberi keputusan mengenai pemberian Hak Pakai
atas tanah Hak Pengelolaan.
3.
a.
Rumus untuk menentukan besaran Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah ialah sebagai
berikut:
(
+ Rp. 350.000
Dasar hukum mengenai hal tersebut
ialah pasal 9 ayat (1) PP No. 13 Tahun 2010.
b.
Sementara itu tiga komponen yang tercakup dalam pelaksanaan pembayaran melalui
Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah, terdiri atas:
-
Biaya Sidang Panitia Pemeriksaan Tanah
-
Penerbitan Keputusan Pemberian Hak
c.
Tunai adalah dua perbuatan yang dilakukan secara bersamaan. Pengertian tunai
ini didasarkan pada Hukum Adat.
Sementara pemberian hak baru yang bersifat tunai ialah sebagai berikut:
-
Pihak Pertama (Pemilik Tanah) memberikan
HGB/Hak Pakai kepada Pihak Kedua (Pemegang Hak Baru)
-
Pihak Kedua menyatakan menerima
pemberian HGB/Hak Pakai dari Pihak Pertama diatas tanah Hak Milik (telah
bersertipikat maupun belum yaitu Bekas Hak Milik Adat)
-
Pihak Pertama telah menerima dari pihak
kedua ganti kerugian dalam jumlah tertentu dan akta pemberian hak baru ini
sebagai tanda penerimaan yang sah (kwitansi).
Yang berwenang untuk membuat
aktanya ialah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sementara itu sebutan nama
aktanya ialah Akta Pemberian Hak Baru.
d.
Perbedaan pokok dari Pemberian Hak Baru dan Pemindahan hak dilihat dari hal apa
yang berubah. Didalam Pemberian Hak Baru, yang berubah ialah haknya karena
dibebani oleh hal baru. Sementara didalam Pemindahan Hak, yang berubah ialah
subjeknya.
Mengenai perbedaan dari Pemberian
Hak Baru dan Pemindahan Hak ialah:
|
Pemberian
Hak Baru
|
Pemindahan
Hak
|
|
-
Yang berubah haknya karena
dibebani hak baru (HGB/Hak Pakai)
-
Hanya Hak Milik yang dapat
dibebani Hak Baru
-
Bagi Hak Baru dibuatkan:
·
Buku Tanah
·
Sertipikat
|
-
Yang berubah subjeknya
-
Status tanahnya tetap
-
-
Objek Pemindahan Hak:
·
Hak Milik
·
Hak Guna Usaha
·
Hak Guna Bangunan
·
Hak Pakai
|
Sementara itu persamaan dari
Pemberian Hak Baru dan Pemindahan Hak ialah sebagai berikut:
-
Perbuatan hukumnya bersifat tunai dan
dibuktikan dengan Akta PPAT;
-
Wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan;
-
Fungsi pendaftarannya memperkuat dan
memperluas pembuktian;
-
Perbuatan hukum tersebut mengikat pohak
ketiga sejak didaftarkan.
e.
Jual beli tanah hak milik dapat dilaksanakan berikut rumah yang dibangun
diatasnya, dengan ketentuan sebagai berikut:
-
Bangunan tersebut milik pemegang hak.
-
Bangunan tersebut permanen, yang menurut
sifatnya menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.
-
Dalam akta jual-belinya disebutkan
secara tegas bahwa objek jual belinya meliputi tanah hak dan bangunan diatasnya.
Pada kasus ini berlaku Asas
Pemisahan Horizontal, namun penerapan asas tersebut dapat disesuaikan dengan
kebutuhan praktek.
f.
Status tanah yang tersedia untuk keperluan bisnis apabila PT. Adi Graha
memerlukan tanah untuk pembangunan perumahan, antara lain:
-
Tanah Negara
-
Tanah Hak Pengelolaan (HPL)
-
Tanah Hak Milik
-
Tanah Hak Lainnya
4.
a.
Didalam kasus ini, PT. Delta Properti perlu untuk memohon Izin Lokasi untuk
mendapatkan tanah tersebut. Hal ini didasarkan pada ketentuan pasal 2 ayat (1)
PMNA/KA-BPN No. 2 Tahun 1999, yang mengatur bahwa setiap perusahaan yang telah
memperoleh persetujuan penanaman modal wajib mempunyai izin lokasi untuk
memperoleh tanah yang diperlukan untuk melaksanakan rencana penanaman modal
yang bersangkutan. Kasus ini tidak dapat memakai ketentuan pasal 2 ayat (2)
yang mengatur mengenai pengecualian pasal 2 ayat (1) diatas, karena tanah yang
akan dibeli oleh PT. Delta Properti merupakan tanah Hak Milik peruntukan non
pertanian yang pemegangnya ialah orang/perorangan (Drs. Saldi, Msi), dan juga
luas tanahnya ialah 58.000 M², dimana didalam pasal tersebut luas maksimal tanah
non pertanian yang tidak memerlukan izin lokasi ialah 10.000 M². Peraturan yang
mewajibkan hal ini ialah PMNA/KA-BPN No. 2 Tahun 1999.
b.
Pembebasan hak adalah setiap perbuatan melepaskan hubungan hukum yang semula
terdapat antara pemegang hak dengan tanahnya disertai dengan pembayaran ganti
kerugian kepada pemegang haknya/yang berhak atas tanah yang bersangkutan yang
disepakati atas dasar musyawarah. Sementara
itu status tanah diperolehnya ialah menjadi Tanah Negara.
Pembebasan hak merupakan suatu perjanjian
setelah tercapai kata sepakat karena diperoleh melalui musyawarah antara
pemegang hak (pemilik) dengan badan hukum atau PT yang melaksanaakn pembebasan
hak. Yang diperjanjikan ialah pelepasan hak oleh pemegang hak dan pembayaran
ganti kerugian kepada pemegang hak atau yang berhak atas tanah yang
bersangkutan.
c.
Tahap-tahap
tata cara pemindahan hak yang didahului perubahan hak:
-
Perjanjian pendahuluan jual beli dan
Pemberian Kuasa
-
Permohonan perubahan Hak di Kantor
Pertanahan (Kabupaten/Kota)
-
Pemindahan Hak (jual beli tanah)
dilaksanakan dihadapan PPAT yang berwenang dan Pendaftaran Jual Beli di Kantor
Pertanahan.
Sementara itu pemindahan hak ialah
perbuatan hukum yang tujuannya untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak
lain (penerima hak).
Maka jika PT. DP telah melalui seluruh tahap-tahap tata cara pemindahan hak
yang didahului perubahan hak, maka telah terjadi pemindahan hak disini
didasarkan pada pertimbangan telah dilakukan jual beli. Namun jika masih
berpaku pada kasus diawal, maka belum terjadi pemindahan hak karena yang
bertindak sebagai pemegang hak atas tanah masihlah Drs. Saldi, Msi, sehingga
mengindikasikan belum terjadi proses jual beli untuk pemindahan hak didalamnya.
d.
Perubahan hak adalah penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang
tanah yang semula dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah tertentu atas
permohonan pemegang haknya, menjadi tanah Negara dan sekaligus memberikan tanah
tersebut kepadanya dengan hak atas tanah jenis lainnya. Yang
berwenang untuk melaksanakan perubahan hak ialah Kepala Kantor Pertanahan dan
didaftarkan atas nama PT. Delta Properti. Dalam hal apabila ada perubahan hak,
maka tidak wajib untuk membayar BPHTB, karrna BPHTB baru wajib dibayarkan
apabila sudah terjadi jual beli.
e.
Karena merupakan pemindahan hak yang didahului perubahan hak, maka yang
bertindak sebagai penjual ialah PT. Delta Properti yang telah diberi kuasa oleh
Drs. Saldi, MSi, dan yang menjadi pihak pembeli ialah PT. Delta Properti. Sementara
itu fungsi akta jual beli yang dibuat oleh PPAT antara lain:
-
Membuktikan telah terjadi jual beli, dan
akta tersebut ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi, dan PPAT.
-
Merupakan syarat agar jual beli tersebut
dapat didaftarkan di Kantor Pertanahan (Kabupaten/Kota).
f.
Didalam kasus ini karena merupakan apartemen, maka karenanya berlaku pasal 12
ayat (1) UU No. 16 Tahun 1985, maka objek Hak Tanggungan didalam kasus ini
ialah Rumah Susun berikut tanah hak bersama tempat bangunan itu berdiri serta benda
lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah bersama tersebut. Agar
unit-unit apartemen dapat diperjual belikan meski sedang dibebani Hak
Tanggungan, maka wajib diperjanjikan Roya Partial. Jika Roya Partial ini tidak
diperjanjikan, maka unit-unit apartemen tersebut tidak dapat diperjual belikan
karena bangunan tersebut menjadi satu kesatuan untuk menjadi pelunasan hutang.
g.
Akibat hukum terhadap Hak Tanggungan didalam kasus ini ialah berakhir, karena
Hak Tanggungan tergantung terhadap eksistensi objek Hak Tanggungan tersebut.
Sementara akibat hukum terhadap
perjanjian KPR tetaplah berlaku (tidak hapus), hal ini mengingat Hak Tanggungan
bersifat accessoir terhadap perjanjian kreditnya.
Sementara itu kedudukan kreditor
berubah menjadi kreditor biasa dikarenakan tak lagi mempunyai jaminan atas
piutangnya yang dalam hal ini ialah Hak Tanggungan.
